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从10万到500万 商铺投资案例分析

从10万到500万 商铺投资案例分析  
   
2009-6-4 10:28:37 评0 我要评论  
   

  追随着商业地产的兴起之路,不难看出商业地产集中爆发的趋势。商业的成功运营,会使商业地产的价值随着时间的积累而升高。然而,面对汹涌的商业地产市场,我们应该怎样运用自己的优势“借钱生钱”……

  50万投资返租商铺为首选

  个人状况:马先生,年薪20万,家中两房一车,其中一处110余平房产(价值60万元)用于三口之家自住,另有其名下70平方米住房(价值30万元)一套,由马先生的父母居住,每月家庭各项开销约为10000元。每年节余的近14万元,均有马先生的太太打理。除多数用于基本的储蓄和国债外,小部分用于基金和股票投资。但是马先生一直想投资一些不动产,为了不影响家庭的正常生活与开销,马先生有意将部分存款即50万元用于不动产投资。

  【投资计划A】

  投资建议:沈阳国际纺织服装城

  首先推荐沈阳国际纺织服装城。此商铺类型为40年产权商铺,主要经营纺织、服装、皮革类商品,服装城采取统一招商统一开业的经营模式进行管理。

  以19.2平方米的商铺为例,商铺总价14.02万元,一次性支付返16%,即返21535元,那么实付总价为113057元。服装城预计2009年底交付使用,保守估算将于2010年与2011年作为市场培育期。2012年市场进入成熟期,按照每月租金2300元计算,每年租金收益27600元,约2015年收回成本,即项目投资回收周期为6年。不考虑租金上涨的因素,10年投资总收益为110400元,20年投资收益441600元。服装城商铺主要以19.2平方米和28.8平方米两种主力户型。商铺价格也根据楼层和位置有所区别,总体区间在6000-10000平方米。马先生可以根据自己的需要选择一个或几个铺面。但是通常理财专家经常给出的建议是:“不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里”,所以记者建议马先生可以综合考量几个项目,分散选择,合理分配。

  【投资计划B】

  投资建议:亿丰时代广场

  另外,还为马先生推荐亿丰时代广场商铺。亿丰时代广场是浑南奥体商圈的超大型商业地产项目。总占地面积16.8万平方米,总建筑面积80万平方米,其中商业面积45万平方米,是目前沈阳乃至东北地区为数不多的大规模的主题商业中心。

  以20平方米商铺为例,单价为7200元/平,总价14.4万元。每年固定按照税后8%的固定回报,购铺当时即返两年共计16%的回报,返23040元。所以购铺时只需要花费120960元。第三年回报仍旧是8%,第四年和第五年每年回报均为9%,也就是说截至第五年,一共可以获利42%。到第六年开始可以选择几种方式,一种是选择开发商回购,也就是以14.4万的价格卖回给开发商,最终五年获利42%,即得60480元回报。还可以选择继续投资,得到每年固定9%的收益率。另外也可以选择实际收益,也就是当时店铺的实际租金作为投资回报,但是需要支付给开发商一成的管理费用,也就是将实际收益分为两份,纯收益为九成。记者 郑莹莹

  100万 稳健投资才是正道

  个人状况:张先生,一家广告公司的老总,手里有100万元的资产,准备投资商业地产。随着张先生年纪的增加,家庭责任的担子也在加大,因而张先生并不追求有较高收益、风险较大的投资。保守的稳健型投资才是最适合张先生的方案。

  【投资计划A】

  投资建议:市中心的商住公寓

  鉴于张先生的情况,定期收取租金的商业地产投资最为适合。历来沈阳的投资者习惯于购买普通住宅后出租赚取租金,而记者建议张先生在沈阳市内五区的中心地段,购买1~2套商住两用的公寓产品,如太原街商圈内的万达新天地推出的精装修公寓,不但可以等待公寓升值,还可以赚取稳定的租金收益。

  对于商住公寓产品,张先生要注意三点。其一,投资的产品最好在中心区域,地段好的房子不仅更保值,增值也更快。像记者调查了解的位于太原街商圈的嘉润东方香榭丽的公寓,50平的户型售价约在40万元,目前月租金可达到2500元,扣除物业费、采暖费等费用,产品的年回报率约为7%。其二、精装修的商住两用公寓是最佳选择。精装修的房子省心省力,张先生可节约不少时间,而商住两用的公寓产品最大的优势就是可作为写字间出租。写字间的租金显然比住宅的更高,因而出租的回报率也更高。其三、公寓的物业管理水平一定要高。根据北京、上海、深圳等一线城市的经验,物业水平越高的公寓租金也越高。

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